Los problemas económicos y sociales que existen en torno al mercado de la vivienda y el suelo en nuestro país son evidentes presentando carácter estructural y contribuyendo a agudizar la crisis. Debido a ello se ha hecho preciso establecer un marco normativo para llenar las lagunas legales y remover todos los obstáculos existentes.
No admite dudas que el parque edificado español necesita intervenciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que permitan hacer efectivo el derecho a una vivienda digna, adecuada y el deber de sus propietarios de mantener los inmuebles en adecuadas condiciones de conservación.
Esta norma constituye la legislación básica dictada amparo de la competencia estatal para establecer las bases y la coordinación de la planificación general de la actividad económica.
Entre los objetivos perseguidos por esta Ley cabe destacar los siguientes:
- Potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando las trabas existentes y creando nuevos mecanismos que la hagan viable y posible.
- Ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector inmobiliario.
- Fomentar la calidad, sostenibilidad y competitividad en la edificación y en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo acerca de ahorro energético, eficiencia, etc.
La Ley se compone de un Título Preliminar, dos Títulos, cuatro disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y veinte disposiciones finales.
Título Preliminar
Se establece que el objeto de esta Ley consiste en regular las condiciones básicas que garanticen un desarrollo sostenible y competitivo del medio urbano, así como el impulso y fomento de la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos. Asimismo establece una serie de definiciones y unos fines comunes de las políticas públicas para un medio urbano más sostenible, eficiente y competitivo.
Título I
Contiene la regulación básica del Informe de Evaluación de los Edificios (*ver anexo) partiendo de la establecida por el Real Decreto-ley 8/2011 de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos con entes locales, impulso de la rehabilitación, etc. pero superando sus insuficiencias. El legislador estatal trata de asegurar la calidad y sostenibilidad del parque edificado, así como obtener información que le permita orientar sus propias políticas para ir adaptando el parque edificado español a unos criterios mínimos de calidad y sostenibilidad.
Se facilita a las Administraciones un instrumento que les permita disponer de la información precisa para evaluar el cumplimiento de las condiciones básicas exigibles legalmente en materia de accesibilidad y conservación.
De tal forma, el artículo 4 determina que los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones residenciales de vivienda colectiva pueden ser requeridos por la Administración competente para acreditar la situación del edificio en cuanto a conservación, accesibilidad y el grado de eficiencia energética. Así como que el Informe de Evaluación tendrá una periodicidad mínima de diez años pudiendo establecer las CCAA y Ayuntamientos una periodicidad menor; y que el incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación tendrá la consideración de infracción urbanística.
Título II
Este título comprende las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Las actuaciones sobre el medio urbano se definen como aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos.
Los sujetos obligados son los propietarios, las Administraciones Públicas y cabe destacar que la Ley amplía las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas de vivienda, para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones relacionadas con el deber legal de conservación.
Para la ordenación y ejecución de las actuaciones será necesario la realización de una Memoria que asegure la viabilidad económica y la adecuación a los límites del deber legal de conservación.
Cabe citar que la delimitación espacial del ámbito de actuación de rehabilitación, regeneración y renovación urbana comporta:
- La declaración del interés público a los efectos de la aplicación de los regímenes de expropiación, venta, sujeción a los derechos de tanteo y retracto, etc.
- Legitima la ocupación de las superficies de espacios libres o dominio público de titularidad municipal para la instalación de ascensores y otros elementos que garanticen la accesibilidad universal.
- Marca el inicio de las actuaciones a realizar.
En el artículo 13 se establecen las formas de ejecución. De tal forma las Administraciones Públicas podrán utilizar todas las modalidades de gestión directa e indirecta admitidas por la legislación correspondiente a la contratación de las Administraciones Públicas.
En la ejecución de las actuaciones que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual deberán garantizar el derecho al realojamiento en los términos establecidos por la Ley del Suelo y legislación sobre ordenación territorial y urbanística. Los interesados deben acreditar que cumplen los requisitos legales necesarios para ser titulares del derecho de realojamiento y tendrán que solicitar el reconocimiento de dicho derecho o renunciar a su ejercicio; aunque también podrá reconocerse el derecho de realojamiento de otras personas que, con posterioridad al momento correspondiente, acrediten que reúnen los requisitos legales para tener dicho derecho. La ausencia de contestación no impedirá a la Administración continuar el procedimiento.
Para hacer efectivo el derecho de realojamiento será preciso ofrecer una vivienda por cada una de las viviendas afectadas por la actuación, bien en el mismo ámbito de actuación, o, si no es posible, lo más próximo al mismo. Cuando no sea materialmente posible ofrecer dicha vivienda, los titulares del derecho de realojamiento tendrán derecho a su equivalente económico.
Asimismo se establecen mecanismos para hacer más accesible la financiación para rehabilitación, destacando los convenios entre las Administraciones Públicas, propietarios y demás sujetos que intervengan en la ejecución incluyendo los siguientes tipos de contratos o colaboración:
- Cesión con facultad de arrendamiento u otorgamiento del derecho de explotación a terceros a cambio del pago aplazado de la parte del coste que corresponda a los propietarios de las fincas.
- Permuta de terrenos o de parte de la edificación sujeta a rehabilitación.
- Arrendamiento o cesión por un plazo determinado a cambio del pago por el arrendatario o cesionario de todo o alguno de los siguientes conceptos: impuestos, tasas, gastos de conservación, etc.
- Formar consorcios o sociedades mercantiles de capital mixto, con participación privada minoritaria.
Además se asegura la colaboración y cooperación económica de la Administración General del Estado siempre que se otorgue prioridad en las ayudas estatales a las actuaciones que tengan por objeto la conservación, rehabilitación, regeneración y renovación urbana.
Disposiciones adicionales
Las disposiciones adicionales establecen que para asegurar la obtención, actualización y explotación de la información necesaria para el desarrollo de políticas se utilizarán censos, mapas de ámbitos urbanos deteriorados, obsoletos, etc. y el sistema público general e integrado de información sobre el suelo y urbanismo de la Ley del Suelo a través del cual los ciudadanos tendrán derecho a obtener por medios electrónicos toda la información urbanística proveniente de las distintas Administraciones.
Se establecen las infracciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios. De forma general constituyen infracciones administrativas en materia de certificación de eficiencia energética de los edificios las acciones u omisiones tipificadas y sancionadas en este texto, sin perjuicio de otras responsabilidades civiles, penales o de otro orden que puedan concurrir.
De tal forma, se considerarán infracciones muy graves por ejemplo falsear la información en la expedición o registro de certificados de eficiencia energética, actuar como técnico certificador sin reunir los requisitos. Serán infracciones graves incumplir las condiciones establecidas en la metodología de cálculo del procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, no incorporar el certificado de eficiencia energética de proyecto en el proyecto de ejecución del edificio, vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energético; entre otras. Serán infracciones leves no exhibir la etiqueta de eficiencia energética en los supuestos en que resulte obligatorio, la expedición de certificados de eficiencia energética que no incluyan la información mínima exigida, publicitar la calificación obtenida en la certificación de eficiencia energética del proyecto, cuando ya se dispone del certificado de eficiencia energética del edificio terminado,…
Las infracciones leves serán sancionadas con multa de 300 a 600 euros; las infracciones graves, con multa de 601 a 1.000 euros y las infracciones muy graves, con multa de 1.001 a 6.000 euros.
Todas las infracciones y sanciones están recogidas en la disposición adicional tercera y cuarta.
Disposiciones transitorias
Establecen que la obligación de disponer del Informe de Evaluación regulado en el artículo 4 deberá hacerse efectiva, como mínimo, en los siguientes plazos:
- Edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad de más de 50 años, en el plazo máximo de 5 años a contar desde la fecha que alcancen dicha antigüedad.
- Edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas para acometer obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la ayuda.
- El resto de edificios según establezca la normativa autonómica o municipal.
Anexo
Informe de Evaluación del Edificio
Es un Informe de Evaluación de los Edificios que incluye el análisis de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación de los mismos, mediante una subvención que cubra parte de los gastos de honorarios profesionales por su emisión.
En él se incluye una Inspección Técnica del Edificio y una certificación energética. Todo ello con la finalidad de establecer unos criterios dentro de las posibles mejoras de rehabilitación.
Este informe se emitirá cuando el propietario del edificio residencial en cuestión solicite ayudas para la rehabilitación de las zonas comunes del mismo.
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