martes, 21 de mayo de 2013

MODIFICACIONES LEY HIPOTECARIA



   El pasado 15 de mayo se publicó en el BOE la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Una ley que viene precedida de una gran polémica, al considerar que no da solución a todos los problemas que forman parte de la realidad de la población española ante  la profunda crisis económica en la que se haya inmersa nuestro país. 
  
  La norma se estructura en cuatro capítulos, de los que pasamos a indicar sus notas más importantes, sin perjuicio de ponernos a su disposición para solventar cualquier duda que pudiere surgirle. Pues en esta circular se trata de hacer una exposición simple y directa de las principales reformas sin proceder a reiterar el contenido integro de la ley
  

Primer Capítulo

    
  Se recoge la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de aquellas personas o familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión o vulnerabilidad. Esta medida afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. Así pues en estos casos, la Ley impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas, todo ello sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria.
   
  No  todos los deudores van a poder beneficiarse de esta medida, sino sólo aquellos que cumplan  los siguientes  requisitos  que son acumulativos:

1) Pertenecer a uno de los colectivos sociales que se enumeran a continuación:
                - Familias numerosas.
                - Familias monoparentales con dos hijos a cargo.
                - Unidad familiar con un menor de tres años.
                - Familias con algún miembro con discapacidad o dependiente.
           - Deudor hipotecario se encuentre en desempleo y haya agotado las prestaciones                 sociales.
                - Ser víctima de violencia de género.

2) Cumplir una determinada condición económica, ya sea:

- Que  los ingresos familiares no podrán ser superiores al límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Dicho límite sería de 1597,53 euros mensuales. Este límite se eleva respecto de unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes.

- Que  en los cuatro años inmediatamente anteriores al momento de la solicitud la familia haya sufrido alteración significativa de sus circunstancias económicas. La alteración significativa de sus circunstancias económicas se medirá en función de la variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los últimos cuatro años.

3)  Otros requisitos:

- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

-  Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
  
Para estos deudores especialmente vulnerables se prevé que la deuda que no haya podido ser cubierta con la subasta de la vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda pendiente.
  
Esta normativa garantiza que los deudores hipotecarios especialmente vulnerables no puedan ser desalojados de sus viviendas, con la confianza de que, a la finalización de este período, habrán superado la situación de dificultad en que se puedan encontrar en el momento actual.
  
Igualmente debe tomarse en consideración a este respecto el Código de Buenas Conductas aprobado en el verano de 2012.
    
Para acreditar que la vivienda objeto de desahucio es vivienda habitual habrá que presentar certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar; escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

 Segundo Capítulo

    Introduce mejoras en el mercado hipotecario a través de la modificación de la Ley Hipotecaria y otras normas  de sistema hipotecario y financiero.
     
     De forma relevante, para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero ( en la actualidad el tipo de interés del dinero se encuentra en un 4% por lo que no podría rebasar el  12% ).
    
     Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que para el caso en que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de manera que  sea posible que el principal deje de devengar interés.
    
  Por otro lado, se refuerza y fortalece en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados y la independencia de las sociedades de tasación respecto a las entidades de crédito. De tal forma, en la venta extrajudicial se introduce la posibilidad de que el Notario, además de estar facultado expresamente para advertir a las partes de que alguna cláusula es abusiva, pueda:

- Suspender la misma cuando las partes acrediten que se han solicitado al órgano judicial competente que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario
               
            - Su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas.
  
La venta extrajudicial se realizará ante Notario y deberá cumplir, entre otros, los siguientes requisitos y formalidades:

-        El valor en que los interesados tasen la finca para la subasta no podrá ser distinto del que haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada.
-          La venta se realizará mediante una sola subasta de carácter electrónico que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Tercer Capítulo

   
   Recoge las modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil para garantizar que la ejecución hipotecaria se realice protegiendo los derechos e intereses del deudor hipotecario de manera adecuada. Lo que supone agilizar y flexibilizar el procedimiento de ejecución.
    
    En particular, se establece la posibilidad de  que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Además, se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada, pudiendo reducirse la deuda en un 50% de la plusvalía obtenida por la entidad en la venta del inmueble.
    
   Por otro lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores. De tal forma se duplica el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación que pasa a ser de cuarenta días y se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes.

También se introducen mejoras en el procedimiento de subasta, de tal forma que:

-          El valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo (Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta).

-     En el caso de que la subasta concluyera sin postor, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. De tal forma se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien siempre para los supuestos de vivienda habitual.  

Los requisitos para tomar parte en la subasta para los licitadores son los siguientes:

-          Identificarse de forma suficiente
-          Declarar que conocen las condiciones de la subasta, tanto generales como particulares.
-          Presentar resguardo para demostrar que han depositado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones o de que han prestado aval bancario por el cinco por ciento del valor de tasación de los bienes.

    También se recoge la modificación del procedimiento ejecutivo a efectos de que, ya sea de oficio o a instancia de parte, el órgano judicial competente pueda aprecia la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutiva y, por tanto, decretar la improcedencia de la ejecución o su continuación sin aplicación de las cláusulas abusivas.

Esta es una de las medidas más relevantes, ya que la Ley otorga la facultad al juez de paralizar un procedimiento de ejecución hipotecaria en el caso de que se detecte la existencia de cláusulas abusivas. Esta previsión se incluye como consecuencia de la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, que criticaba la legislación española por considerar que los consumidores quedaban desamparados y sin posibilidad de defensa hasta después de concluir el procedimiento de ejecución, una vez ya habían perdido la vivienda. Hasta ahora, el juez tenía que continuar adelante con la ejecución siempre que se cumplieran unos requisitos formales y el deudor sólo tenía unos motivos tasados de oposición. Sin embargo, con la nueva regulación introduce como nueva causa de oposición: la existencia de cláusulas abusivas.

   Se podrá dar comienzo a un procedimiento de ejecución hipotecaria cuando cuyo pago deba hacerse en plazos y vencieran al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses.

   De igual forma se podrá reclamar la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses.

   Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.

Cuarto Capítulo


  Incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente medidas para impulsar con el sector financiero la creación de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a las personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

  Si tuviera interés en conocer la totalidad de la ley, podrá obtener la misma en http://www.boe.es/boe/dias/2013/05/15/pdfs/BOE-A-2013-5073.pdf
  
Como siempre , le informaremos de cualquier novedad legislativa que afecte a sus intereses.

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